જમીનનું સંપાદન :

સરકાર ફરજયાત જમીનનું સંપાદન કરે ત્યારે યોગ્ય વળતર રકમ મેળવવા બાબત –

સરકાર 2 રીતે ખાનગી માલિકીની જગ્યાઓ લે છે.

(1) ટૂંકા સમય માટે.

(2) લાંબા સમય માટે / હંમેશા માટે.

Act 1894 જમીન સમ્પાદન અધિનિયમ આખા ગુજરાત માં લાગુ છે, આથી દરેક મિલકત નો આખરી માલિક સરકાર જ છે, અને સરકારને સમ્પાદન નો અધિકાર છે.

     અધિગ્રહણ (Requisition) :

ચુંટણી / કાયદો / વ્યવસ્થા જેવી અત્યંત તાકીદની મર્યાદિત સમયમાટે ની સરકારી કાર્યો માટે ખાનગી મિલકતો નો અધિગ્રહણ કરે જેનું વળતર પણ મળે છે, તે સમય દરમ્યાન કબજો સરકારનો રહે છે, આમાં માલિકી હક્ક ખાનગી વ્યકિતનો જ રહે છે, આમાં માલિકી હક્ક સરકાર ને ટ્રાન્સફર નથી થતો માત્ર ને માત્ર કબ્જા હક્ક મળે છે.

      સંપાદન (Acquisition) :

સરકાર લાંબા સમય માટે / હમેશા ના ઉપયોગ માટે સમ્પાદન કરે જેમાં ખાનગી વ્યકિત નો માલિકી હક્ક નાશ થાય અને સરકાર ને મળે છે. સરકારને સમ્પાદન કરવાની સાર્વભોમ સતા છે, બંધારણ મુજબ નક્કી કરેલા ઉપયોગ માટેજ સમ્પાદન કરી શકે જે બંધારણીય અધિકાર છે.

શું શું સંપાદન થઇ શકે ?

1. જમીન અને તેની સાથે જોડાયેલી વસ્તુઓ
2. જમીન સાથે કાયમી જડી દીધેલ વસ્તુઓ
3. મકાન, અન્ય બાંધકામ
4. કુવા,વ્રુક્ષો
5. ગોડાઉન,પાઈપલાઇન વગેરે…

સંપાદન નો હેતુ –

જાહેર / સાર્વજનિક હેતુઓ માટે

સરકારી કચેરી, કોર્પોરશન, સરકારી યોજના માટે

કુદરતી આપતી માં અસરગ્રસ્તોને વસાવવા / રહેઠાણ હેતુ / યાત્રા સ્થળે યાત્રાળુ માટે સુવિધા માટે .

પબ્લીક લીમીટેડ કંપની / પ્રાઈવેટ કંપની ના અમુક હેતુઓ માટે પણ ખાનગી મિલકતો સમ્પાદન કરી શકે છે.

જાહેર હેતુ સ્પષ્ટ હોવો જરૂરી છે –

1.સમ્પાદન સંભાવના / શક્યતા નક્કી કરવા , જમીનમાં પ્રવેશ અંગે કીમત અને વળતર મૂલ્યાંકન.
2. કલમ 4 પ્રાથમિક જાહેરનામુ.
3. કલમ 5 વાંધા વચકા , તપાસ ચકાસણી. 
4. કલમ 6 આખરી જાહેરનામુ. 
5. કલમ 9 (1)(2)(3) ની નોટિસ. 
6. જમીન સમ્પાદન એવોર્ડ. 
7. જમીન સંમતી એવોર્ડ. 
8. સંપાદિત જમીન કબજો. 
9. કલમ 18 કોર્ટ રેફરન્સ (વધુ વળતર માટે).
10. સંપાદન મુકત કરવા અંગે.

1. સંપાદન માટે જમીનના પ્રવેશવા અંગે :

સંપાદન ની જરૂરી ની સંભાવના / શક્યતા નક્કી કરવા તથા સર્વે , માપની હદનીશાન અને ચકાસણી માટે , વ્રુક્ષો ની વિગતો , બાંધકામ વિગત વગેરે માટે જમીનમાં પર્વેશવા.
નોટીસ : અધિકારીઓ ( બાંધકામ ખાતું / માપણી અધિકારી અને અન્ય અધિકારી )
– સામાન્ય સંજોગોમાં 48 કલાક પેહલા જાણ કરી સર્વે માટે દાખલ થઈ શકે .

આ સર્વેમાં વ્રુક્ષો ની કાપકૂપ કે મિલકત ને નુકશાન થાય તો માલિક ને વળતર મળે અને આ વળતર માં વિવાદ હોય તો કલેકટર નો નિર્ણય માન્ય રાખવામાં આવે છે.

2. કલમ 4 નું પ્રાથમિક જાહેરનામું :

આ જાહેરનામા માં

(1) જાહેર હેતુની સ્પષ્ટતા

(2) જમીનની વિગતો

(3) વાદ-વિવાદ , વિરોધ ,તકરાર ની વિગતો

જાહેરનામુ ક્યાં-ક્યાં પ્રસિદ્ધ થાય છે

1. સરકારી ગેઝેટમાં
2. ઓંછમાંઓંછા 1 પ્રાદેશિક ભાષાના અખબાર મા
3. સંપાદન હેઠળ ની જમીન ના વિસ્તારમાંના 2 દેનિક અખબારમાં
4. સમ્પાદન ના વિસ્તારમાં નોટીસ બોર્ડ – જે તે જગ્યા પર
5. પંચાયત / નગરપાલિકાના નોટીસ બોર્ડ પર

પ્રાથમિક જાહેરનામા નું હેતુ
હિત ધરાવતી ક્યકિત ને જાણ નથી કરતી, તેથી જગૃત રહી પોતા ના હક્ક હિત ની જમીન સમ્પાદન કાયર્વાહી ની તકેદારી રાખવી

વળતર કિંમત

1 જાહેરનામાની છેલ્લી તારીખ વળતર કીમત નક્કી કરવા લેવાય છે.

2 જાહેરનામાની છેલ્લી તારીખ પછી થયેલ જમીન અંગે ના વ્યવહારો અને કિંમત એ વળતર રકમ નક્કી કરવામાં ઉપયોગમાં કે ધ્યાન માં લેવાતા નથી.

3. કલમ 5 સમ્પાદન સામેના વાંધા :

જો નીચે પેકી વાંધા હોય તો , જાહેરનામું પ્રસિધ્ધ થાય બાદ 30 દિવસ ની અંદર જાતે લેખિત અરજી દેવી પડે છે

– હિત ધરાવતી વ્યક્તિ માટે જાહેર હેતુ વ્યાજબી ના હોય.

– જાહેર હેતુ માટે પસંદ કરાયેલ જગ્યા અનુકુળ ન હોય

– દર્શાવેલ જાહેર હેતુ માટે બીજી જમીન જેટલી અનુકુળ ન હોય.

– જરૂરિયાત કરતા વિસ્તાર વધુ હોય. સમ્પાદન દ્રેષભુધ્ધી થતું હોય. એતિહાસિક કે કલાત્મક સ્મારક ને નુકશાન થતું હોય.

– દર્શાવેલ જાહેર હેતુ માટે બીજી જમીન જેટલી અનુકુળ ન હોય

– જરૂરીયાત કરતા વિસ્તાર વધુ હોય. સમ્પાદન દ્રેષભુધ્ધિ થી થતું હોય. એતિહાસિક કે કલાત્મક સ્મારક ને નુકશાન થતું  હોય.

      માલિકી હક્ક,કબ્જા હક્ક,કિંમત અંગેના વાંધા કલમ 9 માં આવે છે.
અરજદારે ને સંભાળવાની તક અને વધુ તપાસ નો એહવાલ સરકારમાં જાય છે અને આ સ્થિતી માં સરકાર ને લાગે કે વાંધા યોગ્ય છે સમ્પાદન રોકી શકે છે, અને જો સરકાર વાંધા ને કાઢી નાખે / દાદ ના આપે તો તે માત્ર કોર્ટમાં જઈ શકતું નથી , જેના અપવાદ રૂપે જો દ્રેષબુધ્ધીથી સમ્પાદન થતું હોય તો કોર્ટમાં જઈ શકાય છે.

4. કલમ 6- આખરી જાહેરનામું :

કલમ 4 (પ્રાથમિક જાહેરનામુ ) બાદ જાહેર હેતુના સંદર્ભ જરૂરી તપાસ / ચકાસણી / વૈકલ્પિક જમીનો ની ઉપ્લભ્ધતા / અસરગ્રસ્તો ની સ્થિતી / જમીનના માપ અને વર્ણન / વાંધા ની તપાસ / રૂબરૂ સુનવાણી બાદ સરકાર નક્કી કરે છે કે સમ્પાદન કરવું કે નહિ, અને જો સંપાદન કરવા નો નિર્ણય આવે તો જે જાહેરનામુ પ્રસિદ્ધ કે તે આખરી જાહેરનામુ ગણાય છે.

કલમ 6 નું જાહેરનામુ અંતિમ નિર્ણય ની જાહેરાત છે, જેમાં તમામ વિગતો હોય છે.

જાહેરનામુ ક્યાં ક્યાં પ્રસિધ્ધ થાય છે.
1. સરકારી ગેઝેટમાં
2. દેનિક અખબારોમાં
3. ગ્રામપંચાયત / નગરપાલિકા નોટીસબોર્ડ પર

ભાવ અને વળતર ની ગણતરી :

વળતર ગણતરી ની ચાર પ્રદ્ધતી છે.

1. સંભવિત ભાડાની રકમના આઘારે
2. મેહ્સુલ આકારના ગુણાંકના આઘારે
3. સંભવિત ચોખ્ખી આવકના આઘારે
4. અન્ય જમીન ના વેચાણના દાખલાના આધરે (છેલ્લા 5 વર્ષ નો વેચાણ વિગત ઘ્યાન માં લેવાય છે)

કિંમત નક્કી કરવામાં ધ્યાનમાં લેવાતા મુંદાઓ :

1. છેલ્લા 5 વર્ષના તેના જેવીજ જમીન ની વેચાણ વિગત
2. ફળદ્રૂપતા
3. સિંચાઈ
4. ઉત્પાદકતા
5 . ક્ષેત્રફળ
6. જમીનનો આકાર
7. રસ્તાથી અંતર
8. ગામતળ થી અંતર
9. વિકાસ ની શક્યતા
10. લેવલ
11. અન્ય લાભ / ગેર લાભ

વ્રુક્ષો ની કીમત માટે વ્રુક્ષો ની ઉંમર , ધેરાવો ,ફ્ળાઉ શક્તિ ,ખેતીવાડી / જંગલ ખાતા ના અધકારી નો અભિપ્રાય

બાંધકામ / સિંચાઈખાતા અધિકારી નું એસ્ટીમેન્ટ

જમીનના ટુકડા પડવાથી કે વિખુટા પડવાથી ધંધા – રોજગારને અસર થવાથી નુકશાન પણ ધ્યાનમાં લેવાય. ઉભાપાકને થતું નુકશાન પણ વળતર ને પાત્ર છે.

કિંમત કલમ 4 ના જાહેરનામાં ના છેલ્લી પ્રસિદ્ધ થયેલી તારીખ ના રોજ ગણાય છે, પછી કબજા સુધીના સમય માટે 12% કીમત આપવામાં આવે છે.

સોલેશ્યમ ની રકમ :

આવકનું સાધન (જમીન) સંપાદિત થી જે તકલીફ પડે જેના વળતર રૂપે વધારાના 30% રકમ અપાય છે તેને સોલેશ્યમ કેહવાય છે.

(મુળ રકમ +12% વધારો + વિલંબ નો વ્યાજ * 30% = સોલેશ્યમ)

પાક ના નુકશાન ના વળતર સામે સોલેશ્યમ ના મળે. હંગામી સમ્પાદન માં સોલેશ્યમ ના મળે.

5. કલમ 9 (1) (2) (3) ની નોટીસ :

• કલમ 6 (આખરી જાહેરનામુ ) ની નોટીસ સરકાર મોકલે છે કે જો વાંધો હોય તો તેની જાણ નોટીસના 15 દિવસમાં યોગ્ય પુરાવા સાથે કરવી
• વળતરની રકમ અંગે ના વાંધા / માલિકી હક્ક અંગેના વાંધા આ નોટીસ પછી રજુ થાય છે.

6 . કલમ 11 જમીન સમ્પાદન એવોર્ડ :

કલમ 9 નો નિર્ણય (હોવા અંગે નિર્ણય) એવોર્ડમાં જાહેર થયા. આ એવોર્ડ જાહેર કરવો ફરજીયાત છે, સમ્પાદન એવોર્ડ જાહેર ન કરાય તો અમ્પદ્ન પ્રકિયા રદ થાય છે.

7 . સંમતી એવોર્ડ :

• કિંમત ની આકરણી અને તેની ફાળવણી સાથે સહમત કરારનામું કરી સંમતી એવોર્ડ જાહેર કરી શક્ય શકાય
• સંમતી એવોર્ડ દરમ્યાન જમીન ની કીમત +30% સોલેશ્યમ + 35% પ્રોત્સાહક રકમ મળે
• સંમતી એવોર્ડ પછી વધુ રકમ માંગી ન શકે

8. સંપાદિત જમીન નો કબજો

ખાનગી માલિકી હક્ક – જ્યાં સુધી કબજો લેવામાં ના આવે ત્યાં સુધી ખાનગી હક્ક ચાલુ રહે અને તેનો ઉપયોગ કરી શકે ( માલિકી હક્ક છે ખાનગી વ્યક્તિ તેનો વપરાશ કરી શકે છે.

કબજા વખતે 80% રકમ ભરવી પડે છે.
– કબજો લેવાની કોઈ સમયમર્યાદા નથી અને કબજો લેતી વખતે રોજકામ / કબ્જા પાવતી તેયાર કરી આપે.
– સમ્પાદન થયા બાદ નોટીસ ના 15 દિવસ માં કબજો લઈ સ્કાય છે , અને અસામાન્ય સંજોગો માં 48 કલાક માં કબજો લઇ શકાય છે .

9 .વળતર કે વધુ વળતર માટે કોર્ટ રેફરન્સ મેળવવા પડે છે.

10. સંપાદન મુકત કરવા અંગે.

કબજો લેવાયો હોય અને સરકારને જમીન જરૂરી ન હોય તો સમ્પાદન રદ કરી શકે અને સમ્પાદન પ્રક્રીયા ના કારણે થયેલ નુકશાન બદલ વળતર પણ મળે છે. સરકાર મૂળ માલિકને જમીન પરત કરે છે.

Property Knowledge By Autoscale.